社会治理体系中，小区的自治是一大重点和难点。有的小区有物业，有的小区没有物业，表现出的整体风貌也是层出不穷，新建的小区基础设施好，相对问题少，老旧小区的设施跟不上时代发展，造成的停车、飞线、装修安全、消防等问题不少。从防疫就可以看出，物业力量是社会治理的重要力量，他们的服务水平和服务能力直接影响到当地社会治理的成效。小区自治水平高了，社会治理形成良性发展，促进社会文明新风尚。

物业管理中涉及的主体：居民、业主委员会、社区、物业公司，只要四者形成利益共同体，建立有效的磋商机制，就能恶性循环向良性循环发展。现实普遍的问题是，物业服务不到位，居民有意见不交物业费，业委会不能起到主导作用，缺乏有效的磋商机制等形成恶性循环。

有物业的小区，物业的出发点肯定也是想干好的，不然就收不到物业费，也不能生存，还有市场竞争的压力。但为什么物业公司，大家公认的优秀的不多。客观和主观的因素都比较多。如何能破解普遍的难题，需要机制和方法的突破，来提升物业力量。

物业团队服务能力的提升。物业公司准入门槛放低后，专业水平整体下降，所以对物业公司的项目经理团队，需要培训提升，建议主管部门每年开展物业公司项目经理提升班。通过项目经理这个团队来提升物业公司整体服务水平。

建立物业管理公共平台。居民、业主委员会、社区、物业公司四方需要形成利益共同体，建立有效磋商机制，需要制度突破和管理方式创新。比如主管部门会同社区建立类似“淘宝”的物业管理公共平台，将物业费放在“物业管理公共平台”进行绩效管理，不直接进入物业公司账户。政府主管部门建立物业服务标准，业主委员会督促物业公司按照物业服务标准落实；社区对业主委员会的产生和运作做好引导和服务，协助制定合理的物业费标准，引导居民按照居民公约和物业规定缴纳物业费。居民对物业公司的工作做好日常监管，对物业公司长期不作为的情况报社区和业主委员会协调处理。由属地街道政府定期召开四方协调会，协商处理重要事项，有必要时聘请法律顾问参与。

对物业费进行绩效管理。由于在准入时没有门槛，那在管理关就需要精细化。可以建立由物业公司自评，居民打分，政府职能部门测评等公开评价方式，评价得分相对应物业费的折扣额度，按照评价得分定期拨付物业费。

执法突破进小区。参考有些地方执法进小区的思路，对少数的物业公司和不遵守规则的居民进行劝阻，对劝阻无效屡次违反规则的按规定进行处罚。

切实有序推进老旧小区改造。规划、建设老旧小区改造，参考排查的建设时间年限和房子的质量，对问题多的小区优先改造；丰富小区功能，三线下地，增加机动车停车、非机动充电等设施，拓展助老爱幼功能、文体功能；有条件的，设置老年人食堂。

无物业小区创新服务机制。可以参照南京迈皋桥街道的做法，街道成立物业总公司，社区成立物业分公司参与市场竞争，逐步把无物业小区纳入服务，适当收取物业费，逐步形成良性循环。在物业公司做好物业服务的同时，由于是社区自己的物业团队，还可以承担社会治理的功能，解决了社区人手不够的问题。项目经理的角色很重要，物业公司参与市场化机制管理和运作，人员优胜劣汰。物业分公司通过一段时间的运作，达到自收自支，还可以减轻财政的负担。

红色物业实体化运作。切实发挥党建引领作用，在公办的物业公司可以推行实体化红色物业，建立党支部，使党建+物业融合，发挥支部堡垒作用和党员先锋模范作用；在民办的物业公司中，也逐步推行红色物业实体化方式。

物业力量的提升，是解决社会生活中群众普遍关注难题的重要一环。不管是公办物业公司，还是民办物业公司，既能解决当地一部分就业，也能提升社区和小区自治，以点带面，推进社会治理。对打造共同富裕和谐社会、推进治理能力和治理体系现代化都有重要意义。

陈忠